上海2022年首批集中供地推出40宗地块 微调土拍法则利好中斗室企

  近日,上海2022年第一批次集中出让地块信息公开,共推出40宗土地,起始总价约为850.7亿元。

  “总体而言,上海市本批次集中供地规则体现出了(对土地市场)审慎乐观的态度。”中指研究院土地事业部分析师殷玉轩指出,政府对于房地产和土地市场复苏的预期较高,通过政策调整,更加务实地筛选合格开发商进行土地开发。而对竞价政策进行微调,也体现出上海市对于制定更公平、更公正规则的追求。

  拿地规则“微调”保障公平

  继北京、福州、合肥、长沙及厦门之后,上海也拉开了虎年首批集中供地的序幕。

  2月23日下午,上海土地市场官网公布2022年上海第一批次集中出让地块信息:共推出40宗土地,均为涉宅用地,包括31宗纯宅地、5宗商住综合用地及4幅城中村改造项目,总出让面积达210.51万平方米,起始总价约为850.7亿元。保证金截止日期为2022年3月28日。挂牌起止日期为2022年3月22日至3月31日。

  从区域分布来看,松江、青浦、嘉定等传统交易热门地区仍为供地主力。在嘉定、青浦、松江、奉贤和南汇等5大新城及上海自贸区临港新片区,上海此次继续增加土地供应力度,由2021年第三批次的23幅增加到了27幅。

  “这些区需求大,需要投入大量土地进行补充。”上海中原地产首席分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者,此次供地的区域分布总体上以平衡市场供求关系为前提,投放精准。比如,市场特别热的临港地区供应8幅土地。“临港基于特殊政策,新房开盘几乎都被人才‘包圆’,增加土地投放有助于稳定市场预期和供求平衡。” 卢文曦表示。

  根据出让信息,此次自贸区临港新片区挂牌土地数量最多,8幅地块规划总建筑面积达到176.08万平方米,占比约40%。同时,40幅地块中,出让面积最大的3幅地块也来自临港新片区,土地出让面积均超过10万平方米,分别为13.88万平方米、11.95万平方米和10.66万平方米,起始价分别为23.27亿元、38.9亿元和25.27亿元。

  市区地块一直也是上海土地拍卖中的焦点。本次集中出让,起始总价最高的3宗地块则分别为普陀区长风社区地块(约63.7亿元)、普陀区中山北社区地块(约62.5亿元)、徐汇区斜土街道地块(约43.2亿元)。卢文曦分析认为,闵行紫竹区域地块和青浦徐泾地块也将是备受关注的热门地块。

  值得注意的是,本批次住宅用地集中供地出让地块对出让须知中“评标办法”“一次书面报价规则”等条款作了相应调整。部分地块不再采取“135分制”而改用“商务标(70分)+技术标(30分)的100分制”。其中,商务标70分(经济实力20分、技术资质10分、项目经验20分和出让要求影响度20分),技术标30分(总体设计10分、建筑设计10分和商务展示10分)。

  同时,本次土拍“随机值”政策调整为所有竞拍人均可修改其报价,不再按照之前的规则仅由“相同出价中的后者修改报价”。殷玉轩强调,这条竞价政策的改变,直接增加了其余报价人在出现相同报价后的参与度,更加降低了利用相同报价进行报价操纵的可能性,使公平性得到了更好的保证。此外,4宗城中村地块设置了最高报价,新增触顶摇号规则。

  “利好资金预算不多的房企”

  “上海本次供地明显信心十足,在商品住宅供应总量上有大幅提升。”殷玉轩指出,2021年全年,上海的三批集中供地共计成交了78宗含宅地块(不含安置房等特殊用地),而2022年首轮集中供地就有40宗涉宅用地出让,这显示出对市场的信心。

  卢文曦向《华夏时报》记者表示,上海去年4月份才公布第一批集中出让的土地,从时间节点来看偏晚,且彼时大多数城市已经进入到土拍进程中。而今年2月上海就公布相关内容。提速的原因主要是经过一年运作有了经验积累,而且“上海不管是土拍过程还是结果都是全国做得比较好的城市”。

  “早投放,让房企早做计划,应对从容。”卢文曦进一步指出,上海此次供应土地的门槛较低。根据出让规则,此轮供地的触顶溢价率最低为4.24%,最高为10%。多数地块总价不高,且土拍最高限价不到20亿元的有21宗,占比差不多达到一半。“利好资金预算不多的房企。”卢文曦向《华夏时报》记者解释说,“这或许考虑到今年还有很多房企面临债务压力,如果地块面积大,总价太高,多数房企参与热情不高。因此这批土地有不少选择余地,总价不高的地块不少,对中小房企相对友好。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,上海市本次集中供地体现了今年积极供地、积极推盘的导向,对于改善今年供求关系有积极的作用,而且五大新城成为集中供地的重点,符合社会预期。“这些地块的区位优势较好,成长性也很高,相信房企后续积极拿地的热情也会较高。”严跃进判断。

  “一线城市依然是热点,上海的拿地规则使房企有一定利润空间。在今年已入市的房源中,有楼盘比当初房地联动价要高出一些,房企利润得到保障。”卢文曦认为,1月份楼市“淡季不淡”,尤其是涉房金融政策的边际宽松,市场信心得以显著提振。叠加一线城市土拍本就是房企争夺的热点,预计此次上海集中土拍会提升房企的参与热情。而国家统计局近期发布的数据显示,今年1月上海新房价格环比上涨0.6%,同比上涨4.2%;二手房价格环比上涨0.6%,同比上涨5.8%。

  同时,央企、国企被认为将是拿地主力。卢文曦直言,从近期房企表现来看,大型房企债务上仍有压力,民企对市场预期相当谨慎,而国企、央企在综合实力上仍具优势,因此短期来看这批土地国企央企仍是重要担当。

  另据公开市场信息,截至目前已有上海、北京、福州、合肥、长沙、厦门、青岛等多个城市发布了2022年首轮集中供地方案。其中,北京已经完成了首轮集中供地,18宗地最终成交17宗,总成交价480亿元。严跃进分析认为,从供地规模上看,各热点城市积极供地、积极推盘的导向明显。“从供应总量上看规模较大,对于改善今年供求关系有积极作用;从供应结构上看,住宅用地依然占大头。”


亚博体育官方网站app下载 - 手机版安装
【读音】:

  jìn rì ,shàng hǎi 2022nián dì yī pī cì jí zhōng chū ràng dì kuài xìn xī gōng kāi ,gòng tuī chū 40zōng tǔ dì ,qǐ shǐ zǒng jià yuē wéi 850.7yì yuán 。

  “zǒng tǐ ér yán ,shàng hǎi shì běn pī cì jí zhōng gòng dì guī zé tǐ xiàn chū le (duì tǔ dì shì chǎng )shěn shèn lè guān de tài dù 。”zhōng zhǐ yán jiū yuàn tǔ dì shì yè bù fèn xī shī yīn yù xuān zhǐ chū ,zhèng fǔ duì yú fáng dì chǎn hé tǔ dì shì chǎng fù sū de yù qī jiào gāo ,tōng guò zhèng cè diào zhěng ,gèng jiā wù shí dì shāi xuǎn hé gé kāi fā shāng jìn háng tǔ dì kāi fā 。ér duì jìng jià zhèng cè jìn háng wēi diào ,yě tǐ xiàn chū shàng hǎi shì duì yú zhì dìng gèng gōng píng 、gèng gōng zhèng guī zé de zhuī qiú 。

  ná dì guī zé “wēi diào ”bǎo zhàng gōng píng

  jì běi jīng 、fú zhōu 、hé féi 、zhǎng shā jí shà mén zhī hòu ,shàng hǎi yě lā kāi le hǔ nián shǒu pī jí zhōng gòng dì de xù mù 。

  2yuè 23rì xià wǔ ,shàng hǎi tǔ dì shì chǎng guān wǎng gōng bù 2022nián shàng hǎi dì yī pī cì jí zhōng chū ràng dì kuài xìn xī :gòng tuī chū 40zōng tǔ dì ,jun1 wéi shè zhái yòng dì ,bāo kuò 31zōng chún zhái dì 、5zōng shāng zhù zōng hé yòng dì jí 4fú chéng zhōng cūn gǎi zào xiàng mù ,zǒng chū ràng miàn jī dá 210.51wàn píng fāng mǐ ,qǐ shǐ zǒng jià yuē wéi 850.7yì yuán 。bǎo zhèng jīn jié zhǐ rì qī wéi 2022nián 3yuè 28rì 。guà pái qǐ zhǐ rì qī wéi 2022nián 3yuè 22rì zhì 3yuè 31rì 。

  cóng qū yù fèn bù lái kàn ,sōng jiāng 、qīng pǔ 、jiā dìng děng chuán tǒng jiāo yì rè mén dì qū réng wéi gòng dì zhǔ lì 。zài jiā dìng 、qīng pǔ 、sōng jiāng 、fèng xián hé nán huì děng 5dà xīn chéng jí shàng hǎi zì mào qū lín gǎng xīn piàn qū ,shàng hǎi cǐ cì jì xù zēng jiā tǔ dì gòng yīng lì dù ,yóu 2021nián dì sān pī cì de 23fú zēng jiā dào le 27fú 。

  “zhè xiē qū xū qiú dà ,xū yào tóu rù dà liàng tǔ dì jìn háng bǔ chōng 。”shàng hǎi zhōng yuán dì chǎn shǒu xí fèn xī shī lú wén xī gào sù 《huá xià shí bào 》jì zhě ,cǐ cì gòng dì de qū yù fèn bù zǒng tǐ shàng yǐ píng héng shì chǎng gòng qiú guān xì wéi qián tí ,tóu fàng jīng zhǔn 。bǐ rú ,shì chǎng tè bié rè de lín gǎng dì qū gòng yīng 8fú tǔ dì 。“lín gǎng jī yú tè shū zhèng cè ,xīn fáng kāi pán jǐ hū dōu bèi rén cái ‘bāo yuán ’,zēng jiā tǔ dì tóu fàng yǒu zhù yú wěn dìng shì chǎng yù qī hé gòng qiú píng héng 。” lú wén xī biǎo shì 。

  gēn jù chū ràng xìn xī ,cǐ cì zì mào qū lín gǎng xīn piàn qū guà pái tǔ dì shù liàng zuì duō ,8fú dì kuài guī huá zǒng jiàn zhù miàn jī dá dào 176.08wàn píng fāng mǐ ,zhàn bǐ yuē 40%。tóng shí ,40fú dì kuài zhōng ,chū ràng miàn jī zuì dà de 3fú dì kuài yě lái zì lín gǎng xīn piàn qū ,tǔ dì chū ràng miàn jī jun1 chāo guò 10wàn píng fāng mǐ ,fèn bié wéi 13.88wàn píng fāng mǐ 、11.95wàn píng fāng mǐ hé 10.66wàn píng fāng mǐ ,qǐ shǐ jià fèn bié wéi 23.27yì yuán 、38.9yì yuán hé 25.27yì yuán 。

  shì qū dì kuài yī zhí yě shì shàng hǎi tǔ dì pāi mài zhōng de jiāo diǎn 。běn cì jí zhōng chū ràng ,qǐ shǐ zǒng jià zuì gāo de 3zōng dì kuài zé fèn bié wéi pǔ tuó qū zhǎng fēng shè qū dì kuài (yuē 63.7yì yuán )、pǔ tuó qū zhōng shān běi shè qū dì kuài (yuē 62.5yì yuán )、xú huì qū xié tǔ jiē dào dì kuài (yuē 43.2yì yuán )。lú wén xī fèn xī rèn wéi ,mǐn háng zǐ zhú qū yù dì kuài hé qīng pǔ xú jīng dì kuài yě jiāng shì bèi shòu guān zhù de rè mén dì kuài 。

  zhí dé zhù yì de shì ,běn pī cì zhù zhái yòng dì jí zhōng gòng dì chū ràng dì kuài duì chū ràng xū zhī zhōng “píng biāo bàn fǎ ”“yī cì shū miàn bào jià guī zé ”děng tiáo kuǎn zuò le xiàng yīng diào zhěng 。bù fèn dì kuài bú zài cǎi qǔ “135fèn zhì ”ér gǎi yòng “shāng wù biāo (70fèn )+jì shù biāo (30fèn )de 100fèn zhì ”。qí zhōng ,shāng wù biāo 70fèn (jīng jì shí lì 20fèn 、jì shù zī zhì 10fèn 、xiàng mù jīng yàn 20fèn hé chū ràng yào qiú yǐng xiǎng dù 20fèn ),jì shù biāo 30fèn (zǒng tǐ shè jì 10fèn 、jiàn zhù shè jì 10fèn hé shāng wù zhǎn shì 10fèn )。

  tóng shí ,běn cì tǔ pāi “suí jī zhí ”zhèng cè diào zhěng wéi suǒ yǒu jìng pāi rén jun1 kě xiū gǎi qí bào jià ,bú zài àn zhào zhī qián de guī zé jǐn yóu “xiàng tóng chū jià zhōng de hòu zhě xiū gǎi bào jià ”。yīn yù xuān qiáng diào ,zhè tiáo jìng jià zhèng cè de gǎi biàn ,zhí jiē zēng jiā le qí yú bào jià rén zài chū xiàn xiàng tóng bào jià hòu de cān yǔ dù ,gèng jiā jiàng dī le lì yòng xiàng tóng bào jià jìn háng bào jià cāo zòng de kě néng xìng ,shǐ gōng píng xìng dé dào le gèng hǎo de bǎo zhèng 。cǐ wài ,4zōng chéng zhōng cūn dì kuài shè zhì le zuì gāo bào jià ,xīn zēng chù dǐng yáo hào guī zé 。

  “lì hǎo zī jīn yù suàn bú duō de fáng qǐ ”

  “shàng hǎi běn cì gòng dì míng xiǎn xìn xīn shí zú ,zài shāng pǐn zhù zhái gòng yīng zǒng liàng shàng yǒu dà fú tí shēng 。”yīn yù xuān zhǐ chū ,2021nián quán nián ,shàng hǎi de sān pī jí zhōng gòng dì gòng jì chéng jiāo le 78zōng hán zhái dì kuài (bú hán ān zhì fáng děng tè shū yòng dì ),ér 2022nián shǒu lún jí zhōng gòng dì jiù yǒu 40zōng shè zhái yòng dì chū ràng ,zhè xiǎn shì chū duì shì chǎng de xìn xīn 。

  lú wén xī xiàng 《huá xià shí bào 》jì zhě biǎo shì ,shàng hǎi qù nián 4yuè fèn cái gōng bù dì yī pī jí zhōng chū ràng de tǔ dì ,cóng shí jiān jiē diǎn lái kàn piān wǎn ,qiě bǐ shí dà duō shù chéng shì yǐ jīng jìn rù dào tǔ pāi jìn chéng zhōng 。ér jīn nián 2yuè shàng hǎi jiù gōng bù xiàng guān nèi róng 。tí sù de yuán yīn zhǔ yào shì jīng guò yī nián yùn zuò yǒu le jīng yàn jī lèi ,ér qiě “shàng hǎi bú guǎn shì tǔ pāi guò chéng hái shì jié guǒ dōu shì quán guó zuò dé bǐ jiào hǎo de chéng shì ”。

  “zǎo tóu fàng ,ràng fáng qǐ zǎo zuò jì huá ,yīng duì cóng róng 。”lú wén xī jìn yī bù zhǐ chū ,shàng hǎi cǐ cì gòng yīng tǔ dì de mén kǎn jiào dī 。gēn jù chū ràng guī zé ,cǐ lún gòng dì de chù dǐng yì jià lǜ zuì dī wéi 4.24%,zuì gāo wéi 10%。duō shù dì kuài zǒng jià bú gāo ,qiě tǔ pāi zuì gāo xiàn jià bú dào 20yì yuán de yǒu 21zōng ,zhàn bǐ chà bú duō dá dào yī bàn 。“lì hǎo zī jīn yù suàn bú duō de fáng qǐ 。”lú wén xī xiàng 《huá xià shí bào 》jì zhě jiě shì shuō ,“zhè huò xǔ kǎo lǜ dào jīn nián hái yǒu hěn duō fáng qǐ miàn lín zhài wù yā lì ,rú guǒ dì kuài miàn jī dà ,zǒng jià tài gāo ,duō shù fáng qǐ cān yǔ rè qíng bú gāo 。yīn cǐ zhè pī tǔ dì yǒu bú shǎo xuǎn zé yú dì ,zǒng jià bú gāo de dì kuài bú shǎo ,duì zhōng xiǎo fáng qǐ xiàng duì yǒu hǎo 。”

  yì jū yán jiū yuàn zhì kù zhōng xīn yán jiū zǒng jiān yán yuè jìn yě rèn wéi ,shàng hǎi shì běn cì jí zhōng gòng dì tǐ xiàn le jīn nián jī jí gòng dì 、jī jí tuī pán de dǎo xiàng ,duì yú gǎi shàn jīn nián gòng qiú guān xì yǒu jī jí de zuò yòng ,ér qiě wǔ dà xīn chéng chéng wéi jí zhōng gòng dì de zhòng diǎn ,fú hé shè huì yù qī 。“zhè xiē dì kuài de qū wèi yōu shì jiào hǎo ,chéng zhǎng xìng yě hěn gāo ,xiàng xìn fáng qǐ hòu xù jī jí ná dì de rè qíng yě huì jiào gāo 。”yán yuè jìn pàn duàn 。

  “yī xiàn chéng shì yī rán shì rè diǎn ,shàng hǎi de ná dì guī zé shǐ fáng qǐ yǒu yī dìng lì rùn kōng jiān 。zài jīn nián yǐ rù shì de fáng yuán zhōng ,yǒu lóu pán bǐ dāng chū fáng dì lián dòng jià yào gāo chū yī xiē ,fáng qǐ lì rùn dé dào bǎo zhàng 。”lú wén xī rèn wéi ,1yuè fèn lóu shì “dàn jì bú dàn ”,yóu qí shì shè fáng jīn róng zhèng cè de biān jì kuān sōng ,shì chǎng xìn xīn dé yǐ xiǎn zhe tí zhèn 。dié jiā yī xiàn chéng shì tǔ pāi běn jiù shì fáng qǐ zhēng duó de rè diǎn ,yù jì cǐ cì shàng hǎi jí zhōng tǔ pāi huì tí shēng fáng qǐ de cān yǔ rè qíng 。ér guó jiā tǒng jì jú jìn qī fā bù de shù jù xiǎn shì ,jīn nián 1yuè shàng hǎi xīn fáng jià gé huán bǐ shàng zhǎng 0.6%,tóng bǐ shàng zhǎng 4.2%;èr shǒu fáng jià gé huán bǐ shàng zhǎng 0.6%,tóng bǐ shàng zhǎng 5.8%。

  tóng shí ,yāng qǐ 、guó qǐ bèi rèn wéi jiāng shì ná dì zhǔ lì 。lú wén xī zhí yán ,cóng jìn qī fáng qǐ biǎo xiàn lái kàn ,dà xíng fáng qǐ zhài wù shàng réng yǒu yā lì ,mín qǐ duì shì chǎng yù qī xiàng dāng jǐn shèn ,ér guó qǐ 、yāng qǐ zài zōng hé shí lì shàng réng jù yōu shì ,yīn cǐ duǎn qī lái kàn zhè pī tǔ dì guó qǐ yāng qǐ réng shì zhòng yào dān dāng 。

  lìng jù gōng kāi shì chǎng xìn xī ,jié zhì mù qián yǐ yǒu shàng hǎi 、běi jīng 、fú zhōu 、hé féi 、zhǎng shā 、shà mén 、qīng dǎo děng duō gè chéng shì fā bù le 2022nián shǒu lún jí zhōng gòng dì fāng àn 。qí zhōng ,běi jīng yǐ jīng wán chéng le shǒu lún jí zhōng gòng dì ,18zōng dì zuì zhōng chéng jiāo 17zōng ,zǒng chéng jiāo jià 480yì yuán 。yán yuè jìn fèn xī rèn wéi ,cóng gòng dì guī mó shàng kàn ,gè rè diǎn chéng shì jī jí gòng dì 、jī jí tuī pán de dǎo xiàng míng xiǎn 。“cóng gòng yīng zǒng liàng shàng kàn guī mó jiào dà ,duì yú gǎi shàn jīn nián gòng qiú guān xì yǒu jī jí zuò yòng ;cóng gòng yīng jié gòu shàng kàn ,zhù zhái yòng dì yī rán zhàn dà tóu 。”


leave a comments

image